Рассказали, на какие метрики смотреть до подписания договора ✏️
При выборе офиса для инвестиций обычно смотрят на стоимость лота и квадратного метра. Но два помещения с похожим ценником могут принести совершенно разный доход.
Чтобы заранее оценить потенциал объекта, нужно посчитать еще несколько показателей до сделки. Разбираем каждый из них простыми словами на примере КОРП.Молодёжная.
КОРП.Молодёжная — это 40-этажный бизнес-центр класса А от Группы Аквилон. Здание расположено в Кунцевском районе Москвы, в минуте пешком от метро «Молодёжная». В проекте представлены офисы от 37 м² с готовой отделкой. После покупки помещение можно передать профессиональному офисному оператору.
Сколько офис может приносить на аренде
Первое, что хочет понять инвестор: какой доход он будет получать от сдачи помещения. Для этого считают арендную доходность, или Yield Rate. Формула простая: годовую сумму арендных платежей делят на стоимость покупки и переводят в проценты.
Например, если помещение стоит 20 млн рублей и приносит 2,5 млн рублей в год, арендная доходность составит 12,5%.
Этот показатель удобен для сравнения. Можно взять два помещения с разной ценой и разной арендой и быстро понять, какое из них потенциально выгоднее по соотношению вложений и выручки.
В инвестиционном калькуляторе КОРП.Молодёжная арендная доходность рассчитывается автоматически для каждого конкретного лота.
Сколько можно заработать относительно вложенной суммы
Арендная доходность показывает только текущий денежный поток. Но помещение со временем может вырасти в цене, и тогда реальный заработок окажется выше. Чтобы учесть оба источника дохода — и аренду, и рост стоимости актива, — считают рентабельность капитала, или ROE.
На инвестиционной странице КОРП.Молодёжная этот показатель составляет от 30%.
Насколько выгодной может оказаться инвестиция за весь период владения
За это время собственник платит налоги, оплачивает эксплуатацию, а само помещение может вырасти в цене. Чтобы свести все вместе, считают IRR — внутреннюю норму доходности. Она показывает среднегодовой процент с учетом всех денежных потоков: от момента покупки до продажи.
По этому показателю удобно сравнивать вложение в помещение с другими инструментами — например, с депозитом или облигациями.
На сайте КОРП.Молодёжная этот показатель от 23% годовых. Расчет сделан по финансовой модели проекта.
Через сколько лет могут вернуться вложенные деньги
Один из самых понятных показателей — срок окупаемости. По сути, это ответ на простой вопрос: через сколько лет накопленный доход от аренды сравняется с суммой, потраченной на покупку.
Допустим, помещение стоит 20 млн рублей и приносит около 2,5 млн рублей в год. Без учета роста стоимости и расходов это примерно восемь лет.
На практике расчет сложнее: в нем учитывают эксплуатационные расходы, налоги и возможное подорожание актива. На инвестиционной странице КОРП.Молодёжная указан срок окупаемости 4–6 лет.
Сколько будущие доходы стоят в сегодняшних деньгах
Миллион рублей сегодня и миллион рублей через пять лет — это разные суммы. Деньги со временем теряют покупательную способность, и доход, который инвестор получит в будущем, в реальности стоит меньше, чем та же сумма прямо сейчас.
Чтобы это учесть, считают NPV — чистую приведенную стоимость.
Если NPV положительный, вложение потенциально выгодно. Если отрицательный — инвестор рискует получить меньше, чем вложил.
В калькуляторе КОРП.Молодёжная чистая инвестиционная стоимость рассчитывается автоматически с учетом ставки дисконтирования 6%. Это процент, на который ежегодно «обесценивается» будущий доход по сравнению с сегодняшним.
Сколько будет уходить на содержание актива
Начинающие инвесторы иногда считают доходность так: берут арендную ставку, умножают на двенадцать месяцев и получают годовой доход. Но из этой суммы нужно вычесть эксплуатационные расходы, налог на имущество и НДС. Если этого не сделать, реальный доход окажется заметно ниже ожидаемого.
В калькуляторе КОРП.Молодёжная эти расходы уже заложены в расчет. Эксплуатация учтена по ставке 300 рублей за 1 м² в месяц, предусмотрены налоговые отчисления и параметры НДС.
Цена помещения отвечает только на один вопрос: сколько нужно вложить на старте. Чтобы оценить саму инвестицию, стоит посчитать арендную доходность, рентабельность капитала, IRR, срок окупаемости, NPV и расходы на содержание.
На сайте КОРП.Молодёжная все это можно сделать для конкретного лота в инвестиционном калькуляторе. Стоимость офисов начинается от 19,2 млн рублей, сделку оформляют по № 214-ФЗ через эскроу, на ряд лотов действуют скидки.
Листайте дальше, чтобы перейти на сайт проекта и рассчитать доходность для выбранного помещения.
Расчеты сделаны по финансовой модели проекта, носят презентационный характер и не являются гарантией результата.